2018.05.3.4 Dohodek iz oddajanja premoženja v najem – samostojni podjetnik posameznik – ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov
Sonja Kermat in Davčno, poslovno in računovodsko svetovanje Darko Bohte s.p.
Fizična oseba, ki je tudi lastnik že obstoječega normiranega s.p. (trenutno nima registrirane dejavnosti in se ne ukvarja z dejavnostjo 68.200: oddajanje in obratovanje lastnih ali najetih nepremičnin), kupuje nepremičnine (stanovanja). Pri nekaterih nepremičninah bo potrebna začetna investicija (na primer obnova fasade, obnova kopalnice, nabava notranje opreme primerne za oddajanje opremljenih stanovanj …), zato bi vsaj v prvem letu oddajala takšno nepremičnino kot fizična oseba (pri tem bi uveljavljala dejanske stroške za obnovo nepremičnine namesto normiranih in s tem bistveno znižala davčno osnovo v prvem letu, najverjetneje bi zaradi kar visokih investicij bila davčna osnova celo nič).
Nato bi s sklepom prenesla nepremičnine med sredstva svojega normiranega s.p. Ker so bile nepremičnine pridobljene po začetku registracije, me zanima, ali bi bil takšen prenos med sredstva obdavčen oziroma bi pri prenosu moral s.p. izkazati kakšne prihodke (kolikšne)? Ali bi prenesena nabavna vrednost za s.p. bila nakupna vrednost po pogodbi iz nakupa nepremičnine, povišana za stroške investicije v ohranitev vrednosti/obnovo nepremičnine v prvem letu? Ali bi se morala pri prenosu oceniti tržna vrednost nepremičnine pri cenilcu in ta upoštevati kot nabavna vrednost za s.p. (čeprav je od nakupa minilo relativno kratko obdobje)?
Ali bi se najemnine, za katere bi moral izdajati normirani s.p. mesečne račune najemniku, prištevale k prihodkom s.p.?
Ko bi nekoč prodajal nepremičnine, bi bile te prodane direktno iz sredstev s.p. Pri tem predvidevam, da bi se med prihodke s.p. štela ustvarjena razlika med nabavno vrednostjo, evidentirano ob prenosu v sredstva s.p., in prodajno vrednostjo, pri tem pa bi se plačal še 2% davek na promet z nepremičninami. Ali pa bi se med prihodke štela razlika med prodajno in knjigovodsko vrednostjo? Ali z davčnega vidika predstavlja kakšno prednost, če se nepremičnine prenesejo najprej nazaj v gospodinjstvo in jih nato proda fizična oseba?
Kakšna je razlika pri celotnem postopku in davčni obravnavi zgoraj opisanega primera, če bi bile…
