4.3.4 Gradnja
Kristinka Vuković Sonja Kermat Urška Juršev
Definicija
Gradnja je gospodarska panoga s katero se neposredno ali posredno ukvarjajo številna podjetja. Gradijo se lahko hiše, stanovanja, poslovne zgradbe, industrijski objekti, ceste, mostovi, vodovodi, komunikacijska in komunalna omrežja, železnice. Z gradnjo se podjetje lahko ukvarja za lastne potrebe ali za potrebe trga. Podjetja s področja gradbeništva za gradnjo s svojimi naročniki in svojimi podizvajalci sklepajo gradbene pogodbe, ki so skladno s 469. členom Obligacijskega zakonika podjemne pogodbe (469. člen OZ). Pravila za obračun in plačilo gradbenih del urejata Obligacijski zakonik in Gradbene uzance. V procesu gradnje se običajno srečujemo z gradbenimi situacijami, s katerimi izvajalec naročniku zaračunava opravljena gradbena dela. Več o gradbeni situaciji najdete v poglavju Gradbena situacija.
RAČUNOVODSKI VIDIK
Gradbena podjetja v praksi pogosto kupujejo zazidljiva gradbena zemljišča in potem sama ali s pomočjo različnih podizvajalcev gradijo objekte (poslovne, stanovanjske in druge) za še neznane kupce. V takšnih primerih podjetja financirajo gradnjo sama ali s sposojenimi finančnimi sredstvi. Gradnjo takšnih objektov računovodsko obravnavamo kot proizvodnjo gotovih proizvodov. V vrednost takšnih gradbenih objektov se vračunavajo vsi izdatki povezani z gradnjo takšnega objekta kot so: vrednost kupljenega gradbenega zemljišča, izdatki povezani s pridobitvijo najrazličnejše dokumentacije povezane z gradnjo kot so soglasja, gradbeno dovoljenje, odškodnine za uporabo sosednjih zemljišč v času gradnje ipd. Stroške povezane z gradnjo takšnih objektov podjetje knjiži v razredu 4 kontnega načrta za gospodarske družbe in jih izkazuje v vrednosti nedokončane proizvodnje oziroma v vrednosti “proizvoda“ – objekta v zalogi, ko je objekt končan.
Ko podjetje takšen objekt prodaja, nastajajo prihodki, kot pri običajnih proizvodih in se prihodki izkazujejo v skupini 760 – Prihodki od prodaje proizvodov in storitev na domačem trgu, “zaloga“ objektov se zmanjšuje v breme poslovnih odhodkov v skupini 70 ali 71 odvisno od različice izkaza poslovnega izida, ki ga podjetje uporablja. Gradbeno podjetje lahko objekt proda v celoti drugim kupcem (pravnim ali fizičnim osebam), lahko pa ga del obdrži za svoje poslovne potrebe kot opredmeteno osnovno sredstvo ali kot naložbeno nepremičnino.
Spremembe Slovenskega računovodskega standarda 15 z veljavnostjo od 1.1.2024 dalje so prinesle na področju pripoznavanja prihodkov kar nekaj sprememb, ki jih je potrebno upoštevati pri ustreznem izkazovanju prihodkov glede na določila gradbene pogodbe, ki lahko vsebujejo različne izvršitvene obveze. Več o novih pravilih glede pripoznavanja prihodkov najdete v članku: Prihodki.
Pri prodaji objekta drugim nastanejo za prodajno vrednost z zaračunanimi davki terjatve do kupcev, poslovni prihodki od prodaje proizvodov in obveznost do države za obračunani davek na dodano vrednost. Če podjetje obdrži del zgradbe za svoje potrebe, na eni strani zmanjša vrednost ustreznega dela “zalog“ objekta, na drugi strani poveča konto zgradb ali konto naložbenih nepremičnin (odvisno od namena uporabe zgradbe). Kadar podjetje obdrži gradbeni objekt ali del gradbenega objekta, ki ga je izdelalo v lastni režiji in ga evidentira bodisi med opredmetenimi osnovnimi sredstvi bodisi med naložbenimi nepremičninami, je računovodska obravnava različna glede na izbrano različico izkaza poslovnega izida:
- če podjetje uporablja I. različico izkaza poslovnega izida, usredstveni del zgradbe, zgrajene v lastni režiji, knjiži v skupini kontov 79 – Usredstveni lastni proizvodi in lastne storitve po lastni vrednosti takšne zgradbe brez vračunanega dobička.
- če podjetje uporablja II. različico izkaza poslovnega izida se usredstveni del zgradbe knjiži z obremenitvijo opredmetenega osnovnega sredstva (zgradbe) oziroma z obremenitvijo naložbene nepremičnine in na drugi strani z zmanjšanjem zalog takšnih delov zgradb po lastni vrednosti takšne zgradbe brez vračunanega dobička.
DAVČNI VIDIK
Zakon o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) določa, da se DDV za gradbene objekte (nepremičnine) obračunava po splošni stopnji, razen, za dobave blaga in storitev, ki so naštete v prilogi I, za katere se DDV obračunava po nižji stopnji. Priloga I v točki 11 določa, da se nižja davčna stopnja uporablja za stanovanja in druge objekte, namenjene za trajno bivanje, ter dele teh objektov, če so del socialne politike (tudi za gradnjo, obnovo in popravilo le teh).
Obdavčitev stanovanj
Skladno s 54. členom Pravilnika o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost (54. člen PZDDV) se med objekte iz 11. točke Priloge I k ZDDV-1 uvrščajo stanovanjski objekti (v nadaljnjem besedilu stanovanja), če so namenjeni za trajno bivanje in so del socialne politike ter stanovanjske stavbe za posebne namene, vključno s pripadajočimi deli teh objektov, in sicer pod pogojem, da je njihova dobava, gradnja, obnova ali popravilo zaračunana neposredno investitorju.
Za pripadajoče dele objektov se štejejo individualni prostori ter skupni prostori ali gradbeni elementi ali inštalacije, naprave in oprema teh objektov, in sicer kadar so ti deli zaradi trajnega bivanja v souporabi stanovalcev in v lasti lastnikov stanovanj oziroma stanovanjskih stavb za posebne namene v tem objektu.
Stanovanje je del socialne politike, če v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m2 oziroma v enostanovanjski stavbi ne presega 250 m2 uporabne površine stanovanjskega objekta. Uporabna površina je seštevek površine bivalnih prostorov.
Natančnejša razmejitev enostanovanjskih in večstanovanjskih stavb, vključno z opredelitvijo uporabne površine, ki se upošteva pri ugotavljanju izpolnjevanja pogoja, da se objekt šteje za del socialne politike, je določena z enotno klasifikacijo vrst objektov (CC-SI), ki je uvedena na podlagi predpisov o graditvi objektov.
Med stanovanjske stavbe za posebne namene spadajo:
- stavbe, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih,
- stavbe za bivanje starejših, študentov in otrok, kot so dijaški in študentski domovi, delavski domovi, domovi za starejše,
- domovi za terapevtske skupine,
- zavetišča za brezdomce,
- vzgojni domovi, domovi za skupnosti ter
- druge stavbe, namenjene za izvajanje socialno varstvenih programov, ki vključujejo nastanitev.
Po pojasnilu DURS, št. 4230-430/2010 z dne 25.11.2010 so stanovanjski objekti, ki ne izpolnjujejo kriterijev za obravnavo kot stanovanjskega objekta, ki je del socialne politike in v zvezi s katerimi je nastala obveznost za obračun DDV v skladu z ZDDV-1 po 1.1.2011, obdavčeni po splošni stopnji. Uporaba različnih stopenj DDV v primeru stanovanja v večstanovanjski hiši, ki presega 120 m2 (za kvadraturo do 120 m2 obračun DDV po nižji stopnji, za presežek po splošni stopnji) zakonsko ni predvidena.
Mehanizem obrnjene davčne obveznosti
Gradbena dejavnost je ena izmed dejavnosti, kjer so se pojavljale številne davčne utaje, zato je s 1.1.2010 Slovenija uvedla možnost, ki jo dopušča Direktiva 2006/112/ES v 199. členu, da za nekatere vrste dobav blaga oziroma storitev država določi kot plačnika DDV prejemnika dobave blaga oziroma storitve.
Tako so spremembe ZDDV-1 z veljavnostjo od 1.1.2010 prinesle 76.a člen po katerem se obveznost za obračun in plačilo DDV prevali na redne zavezance s slovensko ID-številko. Pri…
