4.5.3 Najemnina
Kristinka Vuković Sonja Kermat Urška Juršev
Definicija
Po Obligacijskem zakoniku se z zakupno (najemno) pogodbo zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil neko stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo plačeval določeno najemnino.
RAČUNOVODSKI VIDIK
Računovodsko se najemnina pri najemodajalcu obravnava kot prihodek od storitev in se izkazuje v skupini konta 765 - Prihodki od najemnine, pri najemojemalcu se obravnava kot strošek storitev in se izkazuje v skupini konta 413 - Najemnina.
Slovenski računovodski standard 1 nalaga, da najemnik na dan začetka najema v svojih poslovnih knjigah pripozna sredstvo, ki pomeni pravico do njegove uporabe, in obveznosti iz najema. Več o tem najdete v članku: Lizing in Opredmetena osnovna sredstva.
Kljub temu pa Slovenski računovodski standard 1 dopušča možnost, da najemnik uporabi poenostavitve pri knjiženju za kratkoročne najeme in najeme majhnih vrednosti.
Skladno s Slovenskim računovodskim standardom 1.61 se najemnik lahko odloči, da kratkoročnih najemov, pri katerih je sredstvo, ki je predmet najema majhne vrednosti, ne pripozna kot sredstvo, ampak pripozna najemnine, povezane s temi najemi, kot odhodke na podlagi enakomerne časovne metode skozi celotno trajanje najema ali na kakšni drugi sistematični podlagi. Najemnik uporabi drugo sistematično podlago, če ta podlaga odraža vzorec najemnikove koristi.
Za kratkoročni najem velja najem, katerega doba najema traja do 1 leta. Najem majhne vrednosti pa je najem, katerega vrednost znaša do 10.000 evrov, pri čemer se upošteva vrednost novega sredstva, ki je predmet najema.
Organizacija najemnica, ki po določbah zakona, ki ureja gospodarske družbe, velja za mikro ali majhno družbo, ali organizacija najemnica, ustanovljena v skladu z drugimi predpisi, ki dosega enako velikost, kot velja za mikro ali majhno družbo, se lahko odloči, da poslovnih najemov ne pripoznava kot sredstva, ampak pripozna najemnine, povezane s temi najemi, kot odhodke na podlagi enakomerne časovne metode skozi celotno trajanje najema ali na kakšni drugi sistematični podlagi, ki najbolje odraža vzorec najemnikove koristi.
DAVČNI VIDIK
DDV
Oprostitev po ZDDV
Najem in zakup sta skladno z ZDDV-1 storitvi, ki sta zavezani obračunu davka na dodano vrednost. Plačila davka na dodano vrednost je po 2. točki 44. člena ZDDV-1 oproščen najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom) razen:
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju,
dajanje v najem garaž in površin za parkiranje vozil,
dajanje v najem trajno instalirane opreme in strojev ter
najema sefov.
Zakon o davku na dodano vrednost loči, ali gre za dajanje v najem ali v uporabo, zato najdemo v 73. členu ZDDV-1 pojasnilo kako razlikovati med najemom in uporabo. Več o tem najdete v poglavju Uporabnina.
Akontacija dohodnine
Če da nepremičnino v najem fizična oseba, ki ni zavezanec za davek na dodano vrednost, se davek na dodano vrednost ne obračuna. Najemnik, če je pravna oseba ali zasebnik, pa mora ob izplačilu najemnine fizični osebi plačati akontacijo dohodnine po zakonu o dohodnini. Od 1.1.2013 je dohodnina od dajanja premoženja v najem cedularni davek, ki se davčnemu zavezancu ne všteva v letno davčno osnovo skupaj z ostalimi dohodki zavezanca.
Je pa novela Zakona o dohodnini 2Z na tem področju prinesla novost in sicer se z dopolnitvijo prvega odstavka 109. člena zavezancu daje možnost, da se odloči, da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, tj. skupaj z vsemi dohodki fizičnih oseb, ki se vštevajo v letno davčno osnovo (tj. dohodek iz zaposlitve, dohodek iz dejavnosti, razen dohodka iz dejavnosti, če se davčna osnova od tega dohodka v davčnem letu ugotavlja na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, dohodek iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti in iz prenosa premoženjske pravice ter drugi dohodki), po progresivnih davčnih stopnjah in ob upoštevanju davčnih olajšav.
Zavezanec se ne more odločiti, da se le nekateri njegovi dohodki iz kapitala oziroma dohodki iz oddajanja premoženja v najem, ki jih je dosegel, obdavčijo z dohodnino sintetično, drugi pa ostanejo obdavčeni z dohodnino po proporcionalni stopnji kot končnim davkom. Lahko pa se zavezanec odloči, da se njegovi dohodki iz kapitala in dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčijo z dohodnino sintetično, tudi če v letu ni dosegel dohodkov, ki se…
