MEDNARODNI RAČUNOVODSKI STANDARD 40
Naložbene nepremičnine
CILJ
- Namen tega standarda je predpisati računovodsko obravnavanje naložbenih nepremičnin in z njimi povezanih zahtev po razkritju.
PODROČJE UPORABE
- Ta standard se uporablja pri pripoznavanju, merjenju in razkrivanju naložbenih nepremičnin.
- [črtano]
- Ta standard se ne uporablja za:
(a) biološka sredstva, povezana s kmetijsko dejavnostjo (glej MRS 41 Kmetijstvo in MRS 16 Opredmetena osnovna sredstva) in
(b) rudarske pravice in zaloge rudnin, kot so nafta, zemeljski plin ali podobne neobnovljive dobrine.
OPREDELITEV POJMOV
- V tem standardu so uporabljeni naslednji izrazi, katerih pomen je natančno določen:
„Knjigovodska vrednost“ je znesek, s katerim se sredstvo pripozna v izkazu finančnega položaja.
„Nabavna vrednost“ je znesek denarnih sredstev ali denarnih ustreznikov ali pa poštena vrednost drugih nadomestil, plačana oziroma dana za pridobitev sredstva v času njegove nabave ali gradnje ali, kjer je primerno, znesek, pripisan k temu sredstvu ob začetnem pripoznanju v skladu s posebnimi zahtevami drugih MSRP, npr. MSRP 2 Plačilo z delnicami.
„Poštena vrednost“ je cena, ki bi se prejela za prodajo sredstva ali plačala za prenos obveznosti v redni transakciji med udeleženci na trgu na datum merjenja. (Glej MSRP 13 Merjenje poštene vrednosti)
„Naložbena nepremičnina“ je nepremičnina (zemljišče ali zgradba, ali del zgradbe, ali oboje), posedovana (pri lastniku ali najemniku kot sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe), da bi prinašala najemnino ali povečevala vrednost kapitala ali pa oboje, ne pa za:
(a) uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za upravne namene ali
(b) prodajo v rednem poslovanju.
„Lastniško uporabljana nepremičnina“ je nepremičnina, ki se poseduje (s strani lastnika ali najemnika kot sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe) za uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za pisarniške namene.
RAZVRSTITEV NEPREMIČNIN MED NALOŽBENE NEPREMIČNINE ALI LASTNIŠKO UPORABLJANE NEPREMIČNINE
- [črtano]
- Naložbena nepremičnina se poseduje, da bi prinašala najemnino ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe, ali pa oboje. Zato naložbena nepremičnina ustvarja denarne tokove v veliki meri neodvisno od drugih sredstev, ki jih poseduje podjetje. Po tem se naložbena nepremičnina razlikuje od lastniško uporabljane nepremičnine. Proizvajanje ali dobavljanje blaga ali storitev (ali uporaba nepremičnin za pisarniške namene) ustvarja denarne tokove, ki jih je mogoče pripisati ne samo nepremičninam, temveč tudi drugim sredstvom, ki se uporabljajo pri proizvajanju ali dobavljanju. Za lastniško uporabljane nepremičnine se uporablja MRS 16, za lastniško uporabljane nepremičnine, ki jih poseduje najemnik kot sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe, pa MSRP 16.
- Naložbene nepremičnine so na primer:
(a) zemljišče, ki se poseduje za povečevanje vrednosti dolgoročne naložbe in ne za kratkoročno prodajo v rednem poslovanju;
(b) zemljišče, ki se poseduje za še nedoločeno prihodnjo uporabo. (Če podjetje ni določilo, da bo uporabljalo zemljišče bodisi kot lastniško uporabljano nepremičnino bodisi za kratkoročno prodajo v rednem poslovanju, se zemljišče obravnava kot posedovano za povečevanje vrednosti dolgoročne naložbe.);
(c) zgradba, ki jo ima v lasti podjetje (ali sredstvo, ki predstavlja pravico do uporabe, povezano z zgradbo, ki jo ima podjetje) in je dana v enkratni ali večkratni poslovni najem;
(d) zgradba, ki je prazna, vendar se poseduje za oddajo v enkratni ali večkratni poslovni najem;
(e) nepremičnine, ki se gradijo ali razvijajo za prihodnjo uporabo kot naložbene nepremičnine.
- Postavke, ki niso naložbene nepremičnine in zato ne spadajo na področje tega standarda, so na primer:
(a) nepremičnine, namenjene prodaji v rednem poslovanju ali v gradnji ali razvoju za takšno prodajo (glej MRS 2 Zaloge), na primer nepremičnine, pridobljene izključno za kasnejšo odtujitev v bližnji prihodnosti ali za razvoj in preprodajo;
(b) [črtano]
(c) lastniško uporabljane nepremičnine (glej MRS 16 in MSRP 16) tudi (med drugim) nepremičnine, ki se posedujejo za prihodnjo uporabo kot lastniško uporabljane nepremičnine, nepremičnine, ki se posedujejo za prihodnji razvoj in kasnejšo uporabo kot lastniško uporabljane nepremičnine, nepremičnine, ki jih uporabljajo zaposlenci (za plačilo najemnine po tržnih cenah ali brez njega), in lastniško uporabljane nepremičnine, ki čakajo na odtujitev;
(d) [črtano]
(e) nepremičnina, dana drugemu podjetju v finančni najem.
- Pri nekaterih nepremičninah se en del poseduje, da bi prinašal najemnine ali da bi se povečevala vrednost dolgoročnih naložb, drugi del pa za uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev, ali za upravne namene. Če je takšna dela mogoče prodati ločeno (ali dati ločeno v finančni najem), ju podjetje obračunava ločeno. Če delov ni mogoče prodati ločeno, je nepremičnina naložbena nepremičnina le, če se za uporabo pri proizvajanju ali dobavljanju blaga ali storitev ali za pisarniške namene poseduje nepomemben del.
- V nekaterih primerih opravlja podjetje postranske storitve najemnikom nepremičnin, ki jih poseduje. Takšne nepremičnine obravnava kot naložbene nepremičnine, če so storitve nepomembna sestavina krovnega dogovora kot celote. Tako je na primer tam, kjer lastnik upravne zgradbe opravlja varnostne in vzdrževalne storitve najemnikom, ki zasedajo zgradbo.
- V drugih primerih so opravljene storitve pomembna sestavina. Na primer, če je podjetje lastnik in upravljavec hotela, so storitve, ki jih opravlja gostom, pomembna sestavina dogovora kot celote. Zato je lastniško upravljani hotel bolj lastniško uporabljana nepremičnina kot naložbena nepremičnina.
- Težko utegne biti določiti, ali so postranske storitve tako pomembne, da nepremičnina ne izpolnjuje merila za naložbeno nepremičnino. Na primer, lastnik hotela včasih z upravljalnimi pogodbami prenaša nekatere naloge na tretje osebe. Določbe takšnih upravljalnih pogodb so lahko zelo različne. Lastnikov položaj je lahko v bistvu enak tistemu, ki ga ima pasivni naložbenik. Na drugi strani pa je lastnik morda zgolj prepustil drugim vsakdanje naloge, obdržal pa pomembno izpostavljenost nihanjem v denarnih tokovih, ki nastajajo pri poslovanju hotela.
- Za določitev, ali se nepremičnina šteje kot naložbena nepremičnina, je potrebna presoja. Podjetje razvija merila, tako da lahko presoja dosledno v skladu z opredelitvijo pojma naložbenega premoženja in z ustreznimi napotki v 7.–13. členu. 75.(c) člen zahteva, da podjetje razkrije ta merila, če je razvrstitev težavna.
14 A Potrebna je tudi presoja za določitev, ali je pridobitev naložbene nepremičnine pridobitev sredstva ali skupine sredstev ali poslovna združitev v skladu z MSRP 3 Poslovne združitve. Potrebno je sklicevanje na MSRP 3, da se ugotovi, ali gre za poslovno združitev. Razprava v 7.–14. členu tega…
