6.4.5.3 Obdavčitev gradbenih storitev in s tem povezana dejavnost: Najem objektov
Erika Režek, davčna svetovalka
NAJEM OBJEKTOV
Najem oz. zakup nepremičnin (vključno z leasingom) je oproščen plačila DDV (2. točka 44. člena ZDDV-1). Iz oprostitev so izvzete nastanitve v hotelih in podobnih nastanitvenih zmogljivostih, dajanje v najem garaž in površin za parkiranje, trajna instalirana oprema in stroji ter najem sefov.
Možnost sklenitve dogovora za zaračunavanje DDV
Tako kot pri prodaji nepremičnin tudi za najem teh velja, da ima najemnik možnost sklenitve dogovora o zaračunavanju DDV, seveda, če je najemnik davčni zavezanec s pravico do celotnega odbitka DDV.
V kolikor najemojemalec podpiše dogovor in davčni organ pri njem ugotovi, da niso izpolnjeni pogoji po 1. odstavku 45. člena ZDDV-1 in bi moral biti tako opravljen promet oproščen plačila DDV, najemnik nima pravice do 100 % odbitka DDV (opravlja oproščen in obdavčen promet), najemodajalec tako opravlja promet, ki je po ZDDV-1 oproščen plačila DDV. V ta namen nima pravice do odbitka celotnega DDV in lahko odbija DDV le v odbitnem deležu oz. mu zakon dopušča možnost, da vodi ločene evidence in si odbija DDV po dejanskih podatkih.
Popravek DDV
V ta namen davčnim zavezancem priporočamo, da so pri sklepanju dogovora z najemniki previdni. V kolikor dogovor sklenejo in nato ugotovijo, da njihov najemnik ne izpolnjuje zakonskih pogojev za podpis dogovora, naj se poslužujejo popravkov vstopnega DDV, ki se nanašajo na najem.
V izogib davčnim implikacijam tako predlagamo, da se stranki sporazumeta, da se za zaračunani DDV od storitev najema izda dobropis, po katerem si bosta obe stranki popravili davčno obveznost.
Preklic dogovora
Kot navedeno ZDDV-1 določa pravice do izbire obdavčitev transakcij v zvezi z nepremičninami in se omejuje zgolj na obdavčen promet z DDV, ne pojasnjuje pa, kako davčni zavezanec preneha uporabljati navedeno določilo. Po našem mnenju ni potrebno preklicati dogovora o zaračunavanju DDV, po drugi strani pa stranki, v kolikor se tako dogovorita, o tem obvestita davčni organ in mu hkrati pojasnita, da sta tudi ustrezno popravili DDV.
Davčni zavezanec (najemodajalec) je lastnik poslovnega objekta in ima podpisane najemne pogodbe z različnimi najemniki za najem poslovne stavbe in za najem parkirnih mest za dobo najema 20 let. V najemni pogodbi za poslovno stavbo in parkirna mesta je dogovorjena mesečna najemnina za vse najete prostore, za katere se skladno z določili te pogodbe ne zaračunava DDV in za najeta parkirna mesta, za katere se po tej pogodbi zaračunava DDV (podrobneje navedeno v posameznih pogodbah z…
