6.4.5.2 Obdavčitev gradbenih storitev in s tem povezana dejavnost: Prodaja objektov in zemljišč
Erika Režek, davčna svetovalka
PRODAJA OBJEKTOV IN ZEMLJIŠČ
a) Obdavčitev z DDV
Dobava objektov je obdavčena z DDV, če je ta opravljena v obdobju do poteka dveh let od prve vselitve oz. prve uporabe objekta.
Pri opredelitvi, ali v posameznem primeru govorimo o prvi vselitvi oziroma prvi uporabi že obstoječega objekta ali pa o nekem novem (to je drugem) objektu, kot merilo lahko vzamemo določila Zakona o graditvi objektov (ZGO-1).
Začetek uporabe objekta
Pogoj za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen ali rekonstruiran na podlagi gradbenega dovoljenja, ali se mu je na podlagi gradbenega dovoljenja spremenila namembnost, je uporabno dovoljenje (1. odstavek 5. člena ZGO-1).
Prodaja stanovanjskih objektov** končnim kupcem po nižji davčni stopnji, časovno ni omejena.
** pod pogojem, da se ta šteje kot objekt, ki je del socialne politike, če ta v večstanovanjski stavbi ne presega več kot 120 m2 uporabne površine oz. v enostanovanjski stavbi več kot 250 m2 uporabne površine. Uporabna površina je seštevek površine bivalnih prostorov.
Nižja stopnja DDV se bo v skladu z Direktivo o DDV na podlagi 11. točke Priloge I k ZDDV-1 še vedno uporabljala za dobave stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov teh objektov, ki so del socialne politike, ter skladno z 11 a točko Priloge I k ZDDV-1, tudi za obnovo in popravila zasebnih stanovanj, razen materialov, ki so bistveni del vrednosti dobave.
b) Oprostitev plačila DDV
Skladno z določili 7. točke 44. člena ZDDV-1, je dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve, oproščena plačila DDV.
Če je lega nepremičnin izven Slovenije, promet le-teh ni predmet obdavčitve v Sloveniji, ne z DDV, ne z DPN.
c) Sklenitev izjave za zaračunavanje DDV
Po 45. členu ZDDV-1 ima davčni zavezanec, ki opravlja transakcije z nepremičninami, pravico do izbire za obdavčitev transakcij v zvezi z nepremičninami. Skladno s tem členom, se lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega vstopnega DDV, da bo od najema, zakupa oz. prodaje nepremičnine, ki bi morala biti oproščena plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Davčna zavezanca na zahtevo davčnega organa dokažeta obstoj predhodnega dogovora o obdavčitvi transakcije z nepremičnino pred opravljeno dobavo, v pisni obliki.…
