4.5.8 Obratovalni stroški
Kristinka Vuković Sonja Kermat Urška Juršev
Definicija
Med obratovalne stroške, ki so povezani z uporabo določene nepremičnine, se v ožjem smislu štejejo stroški za ogrevanje, porabljeno elektriko in vodo, odvoz smeti, kanalščino, ter čiščenje skupnih prostorov in pripadajočega zemljišča, s potrebnim materialom in orodjem.
Upravnik
Če ima večstanovanjska stavba ali stanovanjsko-poslovna stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki v skladu s 48. členom Stanovanjskega zakona (48. člen SZ-1) ter 118. členom Stvarnopravnega zakonika (118. člen SPZ) določiti upravnika stavbe.
Ostali obratovalni stroški
Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle, ki presegajo redno upravljanje. Redno upravljanje zajema posle obratovanja, vzdrževanja stavbe, vodenja rezervnega sklada in drugo. V širšem smislu so stroški obratovanja tudi stroški za plačilo hišnika in snažilke ter nabave čistil, stroški rednih kontrolnih pregledov toplotne postaje in kotlovnice, etažne centralne kurjave, ter dvigal, stroški čiščenja snega in ledu, stroški zamenjave svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih, popravila ključavnic, okovja oken in vrat in zamenjava razbitih stekel v osebnih in tovornih dvigalih, vhodnih vratih in oknih v skupnih prostorih, stroški sanitarnih pregledov, dezinfekcije in deratizacije in drugi.
RAČUNOVODSKI VIDIK
Obratovalni stroški predstavljajo v večini primerov stroške storitev, lahko pa tudi stroške materiala (na primer elektrika, kurivo za ogrevanje in podobno). Pripoznajo se na podlagi listin, ki dokazujejo, da so praviloma povezani z nastalimi gospodarskimi koristmi. Stroški materiala, ki se pred uporabo ne zadržujejo v zalogah, se praviloma izkazujejo v dejanskih zneskih ob nabavi takšnega materiala. To velja tudi za stroške storitev.
Rezervni sklad
Upravljavci stavb poleg obratovalnih stroškov pogosto zaračunavajo tudi rezervni sklad. Sredstva rezervnega sklada so namenjena za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, kot so na primer menjava strešne kritine, strešne konstrukcije, obnova fasade ipd., ter za nujna vzdrževalna dela in za plačevanje v te namene najetih posojil. Torej se znesek za rezervni sklad ne knjiži na stroške, ker ti še niso nastali, pač pa na dolgoročne aktivne časovne razmejitve (konto 007). Ko prejmemo račun za vzdrževanje, katero se je poplačalo iz rezervnega sklada, zmanjšamo stanje na kontu 007 in povečamo stroške vzdrževanja nepremičnine ali povečamo nabavno vrednost nepremičnine, če so za to izpolnjeni pogoji iz Slovenskega računovodskega standarda 1.
Najemnine
Najemnine se morajo v skladu s spremenjenim Slovenskim računovodskim standardom 1 od 1. 1. 2019 naprej pripoznati med dolgoročnimi sredstvi kot pravica do uporabe, razen v primeru predpisanih izjem. Več o tem v člankih Najemnina in Nepremičnine.
DAVČNI VIDIK
Davčno priznani odhodki
Z vidika davčnega priznavanja obratovalnih stroškov moramo upoštevati 29. člen Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb (29. člen ZDDPO-2), ki določa, da se za ugotavljanje dobička priznajo odhodki, ki so potrebni za pridobitev obdavčenih prihodkov. Odhodki, ki niso potrebni za pridobitev prihodkov, so odhodki, za katere glede na dejstva in okoliščine izhaja, da:
1. niso neposreden pogoj za opravljanje dejavnosti in niso posledica opravljanja dejavnosti;
2. imajo značaj privatnosti;
3. niso skladni z običajno poslovno prakso.
Odhodki niso skladni z običajno poslovno prakso, če niso običajni pri poslovanju v posamezni dejavnosti glede na pretekle in druge izkušnje in primerjavo z drugimi dejavnostmi ter dejstvi in okoliščinami, razen odhodkov, nastalih zaradi izrednih in nepogostih dogodkov, kot so naravne nesreče ali zaradi drugih izrednih in nepogostih dogodkov.
Podjetje v mesecu oktobru nabavi večjo količino kurilnega olja za ogrevanje. Ali mora na zadnji dan poslovnega leta, (na primer na 31.12.), narediti popis neporabljenega kurilnega olja in ga izkazati kot material na zalogi?
Da, kurilno olje, ki je še v cisternah in torej še ni bilo porabljeno, ne predstavlja davčno priznanih odhodkov. Podjetje ima za pravilno evidentiranje teh stroškov dve možnosti:
1. ob nabavi knjiži kurilno olje na zalogo materiala in na podlagi števca mesečno knjiži na stroške materiala dejansko porabljeno kurilno olje;
2. ob nabavi podjetje knjiži celotno vrednost na stroške materiala, na zadnji dan poslovnega leta pa opravi popis neporabljenega kurilnega olja in zmanjša stroške materiala ter poveča zalogo.
Obračun DDV
Najem oziroma zakup nepremičnin je oproščen plačila DDV v skladu s 44. členom ZDDV-1, razen če najemodajalec in najemojemalec izpolnjujeta pogoje iz 45. člena ZDDV-1 in se odločita za obdavčitev navedene transakcije.
Davčna zavezanca morata na zahtevo davčnega organa dokazati obstoj dogovora o obdavčitvi transakcije v zvezi z nepremičnino, sklenjenega za namene prvega odstavka 45. člena ZDDV-1 pred opravljeno dobavo, v pisni obliki.
Ta dogovor v…
